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國家法律

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中華人民共和國國家標準房地產估價規范
分類:國家法律| 發布時間:2020-07-16

中華人民共和國國家標準房地產估價規范

來源:岳陽縣政府網發布時間:2017-07-17 00:00瀏覽次數:18087
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中華人民共和國國家標準房地產估價規范

GB/T50291一1999(一九九九-六-一起執行)

 

1總則 

1.0.1為了規范房地產估價行為,統一估價程序和方法,做到估價結果客觀、公正、合理,根據 《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定, 制定本規范。

1.0.2本規范適用于房地產估價活動。

1.0.3房地產估價應獨立、客觀、公正。

1.0.4房地產估價除應符合本規范外,尚應符合國家現行有關標準、規范的規定。 


2術語

2.0.1房地產real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。

2.0.2房地產估價real estate appraisal,property valuation 專業估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2.0.3估價對象subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。

2.0. 4估價目的appraisal purpose 估價結果的期望用途。

2.0.5估價時點appraisal dete,date of Value 估價結果對應的期。

2.0.6客觀合理價格或價值value 某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。

2.0.7公開市場open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益,并掌握必要的市場信息,有較充裕的時間進行交易,對交易對象具有必要的專業知識,交易條件公開并不具有排它性。

2.0.8公開市場價值open market value 在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時,要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。

2.0.9類似房地產similar property 與估價對象處在同一供求圈內,并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。

2.0.10同一供求圈comparable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。

2.0.11最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行,經過充分合理的論證,能使估價對象產生最高價值的使用。

2.0.12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預計估價對象未來的正常收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.0.14成本法cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.0. 15假設開發法hypothetical development method, residual method 預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.0.16基準地價修正法land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區,由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的方法。

2.0.17潛在毛收入potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。

2.0.18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

2.0.19運營費用operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。

2.0.20凈收益net income, net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。

2.0.21建筑物重置價格replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象具有同 等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

2. 0.22建筑物重建價格reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。

2.0.23物質上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。

2.0.24功能上的折舊functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。

2.0.25經濟上的折舊economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。

2.0.26估價結果conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。

2.0.27估價報告appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件,給委托方的書面答復,關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 


3估價原則 

3.0.1房地產估價應遵循下列原則: 1 合法原則; 2最高最佳使用原則; 3替代原則; 4估價時點原則。

3.0.2遵循合法原則,應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

3.0.3遵循最高最佳使用原則,應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用,估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇,并應在估價報告中予以說明: l保持現狀前提:認為保持現狀繼續使用最為有利時,應以保持現狀繼續使用為前提估價; 2轉換用途前提:認為轉換用途再予以使用最為有利時,應以轉換用途后再予以使用為前提估價; 3裝修改造前提:認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時,應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價; 4重新利用前提:認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時,應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價; 5上述情形的某種組合。

3.0.4遵循替代原則,要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

3.0.5遵循估價時點原則,要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 


4估價程序 

4.0.1自接受估價委托至完成估價報告期間, 房地產估價應按下列程序進行: l明確估價基本項; 2擬定估價作業方案; 3搜集估價所需資料; 4實地查勘估價對象; 5選定估價方法計算; 6確定估價結果; 7撰寫估價報告; 8估價資料歸檔。

4.0.2明確估價基本事項主要應包括下列內 l 明確估價目的; 2明確估價對象; 3明確估價時點。注:1 估價目的應由委托方提出; 2明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀總和權益狀況; 3估價時點應根據估價目的確定, 采用公歷表示,精確到; 4在明確估價基本事項時應與委托方共同商議,最后應征得委托方認可。

4.0.3在明確估價基本事項的基礎上,應對估價項目進行初步分析,擬定估價作業方案。估價作業方案主要應包括下列內容: 1擬采用的估價技術路線和估價方法; 2擬調查搜集的資料及其來源渠道; 3預計所需的時間、人力、經費; 4擬定作業步驟和作業進度。

4.0.4估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料,并進行核實、分析、整理。估價所需資料主要應包括下列方面: 1對房地產價格有普遍影響的資料; 2對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料; 3相關房地產交易、成本、收益實例資料; 4.反映估價對象狀況的資料。

4.0.5估價人員必須到估價對象現場,親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣,查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況,并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實,同時搜集補充估價所需的其他資料,以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

4.0.6完成并出具估價報告后,應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。 


5估價方法 

5.1 估價方法選用

5.1.1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。

5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。

5.1.3根據已明確的估價目的,若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價,應同時采用多種估價方法進行估價,不得隨意取舍;若必須取舍,應在估價報告中予以說明并陳述理由。

5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的,應以市場比較法為主要的估價方法。

5.1.5收益性房地產的估價,應選用收益法作為其中的一種估價方法。

5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法。 

5.2市場比較法

5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例;2選取可比實例;3建立價格可比基礎;4進行交易情況修正;5進行交易期修正;6進行區域因素修正 7進行個別因素修正;8求出比準價格。

5.2.2運用市場比較法估價,應準確搜集大量交易實例,掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內容:1交易雙方情況及交易目的;2交易實例房地產狀況;3成交價格;4成交期;5付款方式。

5.2.3根據估價對象狀況和估價目的,應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求:l是估價對象的類似房地產;2成交期與估價時點相近,不直超過一-;3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

5.2.4選取可比實例后,應對可比實例的成交價格進行換算處理,建立價格可比基礎,統一,其表達方式和內涵。換算處理應包括下列內容:1統一付款方式;2統一采用單價;3統一幣種和貨幣單位;4統一面積內涵和面積單位。注:1 統一付款方式應統一為在成交期時一次總付清。2不同市種之間的換算,應按中國人民銀行公布的成交期時的市場匯率中間價計算。

5.2.5進行交易情況修正,應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差,將可比實例的成交價格調整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例:l 有利害關系人之間的交易;2急于出售或購買情況下的交易;3受債權債務關系影響的交易;4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易;6相鄰房地產的合并交易;7特殊方式的交易;8交易稅費非正常負擔的交易; 9其他非正常的交易。注:1 當可供選擇的交易實例較少,確需選用上述情形的交易實例時,應對其進行交易情況修正; 2對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調整為依照政府有關規定,交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

5.2.6進行交易期修正,應將可比實例在其成交期時的價格調整為估價時點的價格。交易期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下,可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷,給予調整。

5.2. 7進行區域因素修正,應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。區域因素修正的內容主要應包括:繁華程度,交通便捷程度,環境、景觀,公共配套設施完備程度,城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區域因素修正時,應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較,找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。

5.2.8進行個別因素修正,應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質水文狀況,規劃管制條件,土地使用權-限等;有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括:折舊程度,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建筑結構,樓層,朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行個別因素修正時,應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較,找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。

5.2.9交易情況、交易期、區域因素和個別因素的修正,視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%,綜合調整不得超過30%。

5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后,應根據具體情況計算求出一個綜合結果,作為比準價格。 5.2.11市場比較法的原理和技術,也可用于其他估價方法中有關參數的求取。 

5.3收益法

5.3.1運用收益法估價應按下列步驟進行:1搜集有關收入和費用的資料;2估算潛在毛收入;3估算有效毛收入;4估算運營費用;5估算凈收益;6選用適當的資本比率;7選用適宜的計算公式求出收益價格。注:潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以-度計。

5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況,按下列規定求?。簂出租型房地產,應根據租賃資料計算凈收益,凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔,應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔,應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產,應根據經營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。3生產型房地產,應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益,凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產,可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益,或直接比較得出凈收益。

5.3.3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益,除有租約限制的之外,都應采用正??陀^的數據。有租約限制的,租約期內的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應采用正??陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益,應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正??陀^的情況不符,應進行適當的調整修正,使其成為正??陀^的。

5.3.4在求取凈收益時,應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的-限,確定未來凈收益流量,并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型:1每-基本上固定不變;2每-基本上按某個固走的數額遞增或遞減; 3每-基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。

5.3.5資本化率應按下列方法分析確定:l市場提取法:應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料,選用相應的收益法計算公式,求出資本化率。2安全利率加風險調整值法:以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一-期國債-利率或中國人民銀行公布的一-定期存款-利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3復合投資收益率法:將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率,按下式計算:R= M·Rm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R ----資本化率(% );M----貸款價值比率(%),低押貸款額占房地產價值的比率;Rm--抵押貸款資本化率(%),第一-還本息額與抵押貸款額的比率;Re--自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法:找出相關投資類型及其收益率、風險程度,按風險大小排序,將估價對象與這些投資的風險程度進行比較,判斷、確定資本化率。

5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率,他們之間的關系應按下式確定:RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----綜合資本化率(%),適用于土地與建筑物合一的估價;RL----土地資本化率(%),適用于土地資本估價;RB----建筑物資本化率(%),適用于建筑物估價;L----土地價值占房地產價值的比率(%);B----建筑物價值占房地價值的比率(%),L+B+100%。

5.3.7計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型,選用對應的收益法計算公式。

5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價,應分別根據土地使用權-限和建筑物耐用-限確定未來可獲收益的-限,選用對應的有效-限收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用-限長于或等于土地使用權-限時,應根據土地使用權-限確定未來可獲收益的-限,選用對應的有效-的收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用-限短于使用權-限時,可采用下列方式之一處理:1先根據建筑物耐用-限確定未來可獲收益的-限,選用對應的有效-的收益法計算公式,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權-限超出建筑物耐用-限的土地剩余使用-限價值的折現值。2將未來可獲收益的-限設想為無限-,選用無限-的收益法計算公式,凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 

5.4成本法

5.4.1運用成本法估價應按下列步驟進行:1搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料;2估算重置價格或重建價格;3估算折舊;4求出積算價格。

5.4.2重置價格或重建價格,應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和,其構成包括下列內容:l土地取得費用;2開發成本;3管理費用;4投資利息;5銷售稅費;6開發利潤。注:開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎,根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。

5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容,應根據估價對象的實際情況,在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減,并應在估價報告中予以說明。

5.4. 4同一宗房地產,重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時,必須注意成本構成劃分和相互銜接,防止漏項或重復計算。

5.4.5求取土地的重置價格,應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

5.4.6建筑物的重置價格重建價格,可采用成本法、市場比較法求取,或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取,也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格,宜用于一般建筑物和因-代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術變遷,使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

5.4.7成本法估價中的建筑物折舊,應是各種原因造成的建筑物價值的損失,包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。

5.4.8建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分,修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的,為可修復部分;反之為不可修復部分。對于可修復部分,可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

5.4.9扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?nbsp;l 直線法下的建筑物理值計算公式:V= C-(C- S)t/N(5.4.9- 1) 2雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式:V= C- (1- Z/N(5.4.9-2) 3成新折扣法下的建筑物現值計算公式:V= C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物現值(元,元/M2);C----建筑物重置價格或重建價格(元,元/M2) ; S ----建筑物預計凈殘值(元,元/ M2 ;T ----建筑物已使用-限(-);N ----建筑物耐用-限(-);Q----建筑物成新率(% )。 注:無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值,估價人員都應親臨估價對象現場,觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度,根據建筑物的建成時間,維護、保養、使用情況,以及地基的穩定性等,最后確定應扣除的折舊額或成新率。

5. 4.10建筑物耐用-限分為自然耐用-限和經濟耐用-限。估價采用的耐用-限應為經濟耐用-限。經濟耐用-限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況,結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。

5.4.11估價中確走建筑物耐用-限與折舊,遇有下列情況時的處理應為: 1建筑物的建設期不計八耐用-限,即建筑物的耐用-限應從建筑物竣工驗收合格之起計; 2建筑物耐用-限短于土地使用權-限時,應按建筑物耐用-限討算折舊; 3建筑物耐用-限長于土地使用權-限時,應按土地使用權-限計算折舊; 4建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前,其耐用-限早于土地使用權-限而結束時,應按建筑物耐用-限計算折舊; 5建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前,其耐用-限晚于土地使用權-限而結束時,應按建筑物已使用-限加上地使用權剩余-限計算折舊。

5.4.12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊,或為土地的重置價格加上建筑的現值,必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。

5.4.13新開發土地和新建房地產可采用成本法估價,一般不應扣除折舊,但應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。 

5.5假設開發法

5.5.l 運用假設開發法估價應按下列步驟進行: l調查待開發房地產的基本情況; 2選擇最佳的開發利用方式; 3估計開發建設期; 4預測開發完成后的房地產價值; 5估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費; 6進行具體計算。

5.5.2假設開發適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態,以及投資開發后的房地產的經營方式。待開發房地產投資開發前的狀態,包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資開發后的狀態,包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發后的房地產的經營方式,包括出售(含預售)上、租(含預租)和自營等。

5.5.3運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的房地產價值扣除開

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